Il cortile interno del Quadrilatero è ciottolato. Non un’anima viva. Solo il portinaio nel suo studio in via Montenapoleone, seduto e in pantofole. Un libro aperto davanti, occhiali calati a metà del naso e sguardo perso nel vuoto. Si annoia: di lavoro ne ha poco. Ma non è una novità. Nel suo condominio ci sono solo uffici, showroom e negozi. E quei pochi residenti ancora in casa sono quasi una presenza mistica. Talmente sfuggenti da essere citati senza pronunciare il loro nome e cognome. «Qui ci siamo solo io e il Conte», lamenta un po’ sconsolato.
E io pago!
Milano è diventata sempre più cara. Soprattutto nel suo centro storico, da cui i residenti stanno scappando. Un caso lampante è il Quadrilatero. Ventimila euro al metro quadro. In alcuni casi si sfiorano addirittura i trenta. Oltre allo spropositato costo della vita, anche la massiccia presenza di brand di lusso incide come fattore scatenante. Dato che, pian piano, stanno acquistando – o affittando – tutti i palazzi delle zone più in vista, l’area circoscritta tra via Montenapoleone, via Manzoni, via della Spiga e corso Venezia.
Il quartiere, dove dagli anni Settanta si sono concentrati i più prestigiosi marchi di abbigliamento, è da tempo considerato l’epicentro della moda milanese. Soprattutto nella settimana della Fashion week. Si va da Gucci a Chanel, da Louis Vuitton a Prada, passando per Dior e Bottega Veneta. E sono rimasti in pochi quelli che si possono permettere di abitare in via Montenapoleone o in via della Spiga. Ma prima facciamo un po’ d’ordine.
Un mercato oneroso
Per acquistare un appartamento nel quartiere della moda è necessario disporre di grandi risorse economiche. «Si va dai 2 milioni e mezzo in su», commenta Sarah Lazzarini, titolare dell’agenzia immobiliare ML Servizi. Anche se gli acquirenti non mancano: «Ho tantissimi clienti italiani, soprattutto di Milano. Il Quadrilatero è proibitivo per il prezzo». E quei pochi che se lo possono permettere hanno difficoltà a trovare ciò che fa al caso loro. «Chi cerca casa preferisce tenersela per sé piuttosto che affittarla perché gli immobili grandi sono difficili da trovare – commenta Lazzarini – Chi è più forte economicamente lo prende perché vuole comunque la casa nel Quadrilatero».
Acquisisce uno status sociale, ambito anche da tutti coloro che desiderano far parte di quel quartiere. «Alcuni, per esempio, la prendono per i figli. Soprattutto se sono ricchi e frequentano il Marangoni, il celebre Istituto di fashion, arte e design». Ma avere una proprietà tra via Manzoni e corso Venezia garantisce, forse paradossalmente, una vetrina ancor maggiore alle grandi firme. La targa della strada, o nei tempi moderni l’indirizzo su Google Maps, è già di per sé un biglietto da visita.
Esigenze primarie
Ma per chi risiede nelle vie del Quadrilatero che cosa è essenziale? I servizi di base (farmacie, gastronomie, cartolerie o anche solo i parcheggi) sono ormai un lontano ricordo. «La desertificazione dei residenti sta peggiorando di anno in anno. Se andiamo avanti così – sottolinea un portinaio di via della Spiga – rimarranno solo uffici. È sempre più una zona commerciale. Per andare al supermercato più vicino ci vuole troppo tempo». Gli affitti sono stellari – «2500 euro al metro quadro per i negozi» rivela Lazzarini – e i cittadini della zona sono sempre meno.
Chi rimane sono per lo più italiani che vivono da generazioni nella zona deluxe della città e che possiedono interi stabili. A loro basta tenersi un appartamento e tutto il resto cederlo al miglior offerente. Che sempre più spesso, eccetto rari casi di privati, coincide con un brand o altre attività commerciali. «Molte società grosse adesso fanno sublocazioni: acquistano alcune residenze in zona a cifre alte e le affittano con un modus operandi da B&B». Una situazione che ha contribuito, secondo una ricerca di Cushman & Wakefield, a rendere via Montenapoleone la seconda retail location più cara al mondo dopo 5th Avenue a New York. «Ormai il 90% del mio condominio è occupato da uffici, negozi e ristoranti», confessa un altro custode.
I brand avanzano
In via della Spiga, al civico 26, c’è il classico esempio. Lì sorge – anzi sorgeva – Palazzo Pertusati. Una villa patrizia settecentesca tutta statue e colonne, con un verde che arrivava fino alle rive del Naviglio milanese. Ma ora di tutto quello non rimane nulla. Caduto in disuso, nel 2019 fu acquistato dal colosso del real estate statunitense Hines. Il progetto, chiamato per l’appunto Spiga 26, prevede la conversione di tutti i 13mila metri quadrati dello stabile in un parco divertimenti del lusso. Il riammodernamento, ora nelle sue fasi terminali, ha già attratto il fior fiore dei brand. Kering – con i suoi Gucci, Saint Laurent, Balenciaga e Bottega Veneta – trasferirà qui i suoi uffici. E i 64 metri di vetrine saranno occupati da Moschino, Sergio rossi, Chanel e Ralph Lauren.
Tralasciando la Fashion week, anche il Quadrilatero sta iniziando a perdere appeal. Secondo gli ultimi dati 2023, forniti dall’annuale Vincenzo Monti Prestige Prime Residential, la compravendita immobiliare di lusso a Milano ha fruttato 823,4 milioni di euro. Un calo del 3,6% rispetto ai dodici mesi precedenti, a fronte di una diminuzione delle vendite di oltre il 10%. Sul fronte dei prezzi, però, la tendenza non è la medesima. Forse perché il mercato del prime è tradizionalmente impermeabile all’inflazione e ai tassi sui mutui. Forse perché, nonostante tutto, rimane forte l’attrattiva del nome Montenapoleone. Non è un caso che – tra tutte le grandi metropoli globali – il capoluogo lombardo abbia registrato l’aumento più accentuato dei prezzi rispetto al periodo pre-pandemico: +31%.
Desertificazione dei residenti
Nonostante questo, però, il Quadrilatero rimane un quartiere per i più ricchi. Se a New York per un appartamento di prestigio da 150 metri quadrati servono in media 3 milioni, all’ombra della Madonnina ne bastano 1,8. E in ambito di real estate è proprio questo che genera un certo appeal per gli stranieri: nel 2023 un terzo delle transazioni immobiliari superiori al milione e mezzo di euro viene dall’estero. Gli ultimi avvenimenti epocali – dal Covid ai conflitti in corso – hanno però scombinato le carte in tavola. Sempre meno asiatici, eccetto gli sceicchi della Penisola Araba. Anche i russi non si vedono più.
I pochi che ancora atterrano in Lombardia spendono molto meno per le difficoltà di import-export date dalla guerra scatenata da Vladimir Putin. Un duro colpo per gli affari del Quadrilatero. Una situazione apparentemente tranquilla che potrebbe nascondere il germe di un lento declino. Sia a livello residenziale sia a livello lavorativo. Il tutto in un contesto che, con sempre meno residenti, si fa quasi spettrale. «Qui la sera non c’è più nessuno – spiega un dipendente di un noto marchio d’abbigliamento italiano – È la morte».
